Dall’inizio della pandemia del COVID-19, sempre più aziende hanno offerto opzioni di lavoro a distanza per i propri dipendenti, o sono addirittura passate al lavoro interamente da remoto , lasciando gli uffici vuoti una nuova struttura da riutilizzare in molte città. Nel luglio 2023, la Planning and Development Agency di Boston ha annunciato un programma pilota per offrire incentivi ai costruttori edili che convertono gli edifici per uffici , in alloggi residenziali. Quindi con questo articolo andiamo a vedere se questi spazi vuoti possono essere convertiti in edifici residenziali e quali ostacoli avrebbero dovuto affrontare gli sviluppatori.
Sebbene la conversione di edifici adibiti ad uffici in edifici residenziali plurifamiliari comporti molte considerazioni, tra cui codici di zonizzazione, valori immobiliari e questioni strutturali, alcuni edifici potrebbero essere buoni candidati per questo tipo di conversione. Ecco cosa servirebbe per rimodellare questi spazi:
● Ridefinire lo spazio:
Innanzitutto i proprietari dell’edificio non avrebbero bisogno di apportare grandi modifiche strutturali per convertire un edificio adibito ad uffici in un edificio residenziale. La maggior parte degli edifici per uffici ,sono progettati in modo che gli inquilini possano facilmente creare lo spazio in base alle proprie esigenze. Ciò significa che possono erigere muri, portare l’elettricità dove serve e selezionare finiture come pavimenti, vernici e illuminazione. Con una conversione in residenziale plurifamiliare, l’involucro e gli elementi strutturali dell’edificio rimarrebbero, mentre i proprietari dell’edificio potrebbero aggiungere o spostare muri per creare singoli appartamenti. I costi per questa ristrutturazione d’interni dipenderebbero da quanto siano fantasiosi cose come i controsoffitti e le lampade . Ma i rimodellatori dovrebbero considerare anche le caratteristiche dell’edificio non strutturali, come le finestre. Le finestre determinano la distribuzione della luce naturale in ogni unità abitativa . Gli edifici per uffici più stretti con più area lungo il perimetro e quindi maggiori opportunità per le finestre di visualizzazione passerebbero più facilmente a edifici residenziali rispetto agli edifici per uffici profondi e di forma rettangolare . Nessuno vuole vivere in una casa senza luce naturale .
● Elettricità, allarme antincendio e telecomunicazioni:
Gli edifici residenziali e commerciali hanno fabbisogni elettrici diversi . Gli edifici residenziali dispongono di elettrodomestici da cucina che richiedono molta energia, ma gli edifici adibiti ad uffici utilizzano più computer, proiettori e fotocopiatrici, il che significa che il carico elettrico sarebbe probabilmente più o meno lo stesso. Anche gli uffici e gli edifici residenziali hanno fabbisogni energetici simili per l’illuminazione .
Il carico elettrico derivante dal riscaldamento e dal condizionamento dipenderebbe dal tipo di impianti utilizzati. Mentre il servizio elettrico principale di un edificio per uffici potrebbe essere di dimensioni adeguate per un edificio residenziale, i rimodellatori dovrebbero aggiungere un sottopannello a ciascuna unità residenziale.
Il codice statunitense richiede che tutti i residenti abbiano “ pronto accesso ” agli interruttori automatici o ai fusibili che alimentano la propria unità. I proprietari degli edifici dovrebbero anche aggiungere più dispositivi di allarme antincendio, poiché gli edifici residenziali hanno più stanze. Potrebbe essere necessario rivedere anche i sistemi Internet, telefonico e via cavo, per garantire che ogni inquilino residenziale abbia accesso a questi servizi. Sebbene costose, queste revisioni elettriche sono possibili. Gli ostacoli maggiori sarebbero l’aggiunta dei sottopannelli e dei contatori per capire quanto consuma ciascuna unità .
● Riscaldamento, ventilazione e aria condizionata:
Mentre gli edifici commerciali di solito dispongono di sistemi HVAC centralizzati, gli edifici residenziali necessitano di sistemi HVAC e controlli separati per ciascuna unità residenziale. Detto questo, i condomini di media e alta altezza utilizzano spesso un sistema HVAC centralizzato con unità a volume d’aria variabile in ciascuna zona . Le unità a volume d’aria variabile funzionano insieme a un’unità centrale di trattamento dell’aria che fornisce un flusso d’aria costante. Ciascuna unità a volume d’aria variabile regola quindi il flusso d’aria per la sua zona specifica. Ogni appartamento più piccolo costituirebbe una zona, ma alcuni appartamenti più grandi potrebbero necessitare di più zone. Gli edifici residenziali in genere hanno un carico HVAC inferiore rispetto agli edifici adibiti ad uffici, il che significa che il sistema HVAC esistente sarebbe più grande di quanto necessario per il riutilizzo residenziale. I sistemi di condizionamento d’aria sovradimensionati spesso hanno problemi di umidità; a ciò si aggiunge il fatto che gli inquilini residenziali creano più umidità facendo la doccia, facendo il bucato e cucinando. Il modo per mitigare l’umidità qui è attraverso ventilatori di scarico aggiuntivi. Le unità a volume d’aria variabile aiuterebbero anche a tenere sotto controllo l’umidità extra. I proprietari degli edifici dovrebbero pagare per queste aggiunte, così come per il rimodellamento delle condutture.
● Impianti idraulici e protezione antincendio:
Negli edifici adibiti ad uffici, la maggior parte degli impianti idraulici è centralizzata , spesso nel nucleo dell’edificio. Ad esempio, i bagni tendono ad essere raggruppati e situati nello stesso punto su ogni piano. Tuttavia, negli edifici residenziali, l’impianto idraulico è distribuito ovunque . Ogni unità ha tipicamente il proprio bagno e cucina e ciascuna necessita di acqua potabile e fognature sanitarie. I problemi maggiori qui sarebbero le dimensioni del servizio o quanto sono grandi i tubi che servono l’edificio e il sistema idraulico interno. Le dimensioni dei servizi idrici e fognari in un edificio adibito a uffici potrebbero non essere sufficienti per usi residenziali. Ciò dipenderebbe dalle normative locali e dal numero di impianti idraulici. È probabile che il tubo per il collegamento di un servizio fognario debba essere più grande per un condominio che per un edificio per uffici. Inoltre, il sistema idraulico interno avrebbe bisogno di una ristrutturazione per servire ciascuna unità residenziale.
Dovrebbe essere possibile rielaborare l’impianto idraulico per l’acqua. Tuttavia, ristrutturare il sistema fognario sanitario sarebbe molto più difficile, soprattutto ai piani superiori. La gravità fa sì che le cose scorrono in discesa e i tubi orizzontali più lunghi necessitano di una maggiore caduta verticale per mantenere le cose che scorrono nella giusta direzione. Questa ristrutturazione richiederebbe nuove tracce idrauliche, cavità verticali in cui corrono i tubi per soddisfare le esigenze di fognature sanitarie e tubazioni di sfiato. L’aggiunta di queste tracce richiederebbe probabilmente la perforazione del carotaggio dei pavimenti. Se il proprietario volesse investire i soldi, sarebbe fattibile, ma costoso. Il sistema antincendio probabilmente avrà bisogno di revisioni una volta che i nuovi muri saranno costruiti, ma la dimensione del tubo che porta l’acqua al sistema antincendio dovrebbe essere abbastanza vicina alla dimensione giusta.
● Una nuova vita per gli edifici sfitti è fattibile ma non facile:
Nessuno vuole vedere edifici adibiti ad uffici vuoti , poiché gli edifici sfitti possono diminuire il valore degli immobili circostanti . È possibile convertire un edificio adibito ad uffici in una abitazione plurifamiliare.Tuttavia non sarebbe economico. Ma gli edifici adibiti ad uffici che necessitano comunque di una ristrutturazione o di un ammodernamento, potrebbero essere ottimi candidati per questo tipo di reinvenzione. Se i sistemi dell’edificio HVAC, idraulici, elettrici devono essere sostituiti, il progetto diventa più conveniente. Con la domanda di unità in affitto che supera la crescita della nuova offerta, c’è del potenziale. Per qualcuno con una visione creativa e un edificio nella posizione giusta, questo potrebbe essere un progetto innovativo e di successo.
