La vostra ristrutturazione richiederà l’approvazione del comune o potete evitare questo costo? Inoltre, come funziona la procedura di appalto? La conoscenza delle autorizzazioni necessarie è solitamente (e fortunatamente) lasciata nelle mani del progettista o del costruttore. Ma è comunque utile capire cosa si può o non si può fare.
Autorizzazioni edilizie:
Un’autorizzazione edilizia assicura che stiate costruendo qualcosa che non cada o che non perda, e garantisce che i vostri progetti siano conformi al Codice dell’edilizia. I permessi sono gestiti dal comune di residenza e vi serviranno per dimostrare che il vostro progetto è a norma. Se il comune non è soddisfatto, la vostra domanda verrà respinta e la vostra ristrutturazione non avrà seguito fino a quando non riuscirete a dimostrare il contrario.
Cosa vi serve..
La cosa migliore è lasciare le domande al vostro progettista o costruttore, che ha già visto tutto e conosce la procedura. Come minimo dovrete fornire al comune, quattro elementi distinti:
• Prova di proprietà: Non siamo sicuri del motivo per cui dovreste ristrutturare altrimenti, ma dovete dimostrare di essere i proprietari dell’immobile.
• Disegni dettagliati: Gli schizzi iniziali non contengono informazioni sufficienti perché il consiglio possa dare un “sì” o un “no”.
• Specifiche dei materiali o dei sistemi di costruzione: È necessario conoscere i dettagli delle cose che verranno installate; queste specifiche potrebbero essere incluse nei disegni finali del progettista.
• Memorandum del professionista abilitato all’edilizia: Questo lungo modulo identifica quali sono i lavori edilizi vincolati, una descrizione, chi li esegue e un collegamento con i progetti e le specifiche.
Questo è l’essenziale. Oltre a questo, potrebbero esserci dei requisiti aggiuntivi in base al tipo di lavoro che state proponendo. Ad esempio, i calcoli per dimostrare che l’edificio è in grado di far fronte alle modifiche proposte o che resterà in piedi se ci si trova in una specifica zona di vento forte.
Ne avete bisogno?
Se la ristrutturazione non prevede lavori edilizi limitati, potrebbe non essere necessario seguire questa strada. Cose come lo smantellamento della vecchia cucina e la sua sostituzione con una nuova, dovrebbero essere approvate. L’anno scorso sono entrate in vigore nuove norme che hanno ridotto la portata dei lavori che necessitano di autorizzazioni edilizie. Cosa ne ha sicuramente bisogno? Se il vostro lavoro è importante e strutturale, partite dal presupposto che dovrete richiedere un’autorizzazione edilizia. Una nuova stufa a legna sembra innocua, ma sarà soggetta alla procedura di autorizzazione. Lo stesso vale per una bella doccia piastrellata piuttosto che per un’unità plug-and-play acquistata da un fornitore di impianti idraulici. Le modifiche all’impianto idraulico e di drenaggio possono passare inosservate, ma l’installazione di un bagno o di una toilette aggiuntiva vi farà superare il limite.
È un’attività costosa…
Vi verrà addebitata una tariffa basata sul costo totale del progetto. Queste tariffe tendono a raggiungere le migliaia di euro per i grandi progetti. Assicurarsi di questo è essenziale. Oltre a questo, potrebbero esserci dei requisiti aggiuntivi in base al tipo di lavoro che state proponendo. Ad esempio, i calcoli per dimostrare che l’edificio è in grado di far fronte alle modifiche proposte o che resterà in piedi se ci si trova in una specifica zona di vento forte. Una volta rilasciato, il permesso di costruire è valido per 12 mesi, ma è possibile richiedere una proroga. Se non la richiedete, l’autorizzazione sarà rinnegata e dovrete ricominciare la procedura. Avete due anni di tempo per completare i lavori dalla data del rilascio. Potete farlo? Il comune ha delle regole che impediscono di costruire a caso sulla vostra proprietà.
Piano distrettuale:
Il piano di quartiere contiene tutte le regole da rispettare. Esse riguardano l’uso che potete fare della vostra casa, le dimensioni e la forma degli edifici. Se il vostro progetto non rispetta queste regole, la vostra ristrutturazione potrebbe essere vanificata. Tuttavia, potete sempre richiedere il consenso per le risorse e, se approvato, la situazione tornerà a essere rosea. È facile cercare il vostro piano distrettuale online. Digitate “[il vostro comune] piano distrettuale” in un motore di ricerca e vi apparirà il link che fa al caso vostro. La maggior parte di essi dispone di una mappa interattiva con un codice colore che consente di vedere come è suddivisa la vostra proprietà. Se vivete in periferia, è probabile che sia “residenziale“. Da lì potete cercare le regole per quel tipo di proprietà nel piano.
Cosa c’è nel piano?
Le regole dipendono dal vostro comune e dalla suddivisione in zone della vostra proprietà. Ci sono alcuni elementi comuni a tutti i comuni. Questi includono:
• Copertura del sito: Il fatto che siate proprietari del terreno non significa che possiate coprirlo interamente con una casa gigantesca. Ci sarà una percentuale massima di terreno che la vostra abitazione può coprire. Questo potrebbe influire sulle dimensioni di un ampliamento.
• Alberi speciali: Anche se quegli alberi potrebbero bloccare la vista, assicuratevi di controllare che sia possibile abbatterli per estendere la coperta. Alcuni alberi autoctoni sono protetti, mentre altri sono contrassegnati come notevoli o patrimonio culturale e non si possono toccare.
• Altezza dell’edificio: L’altezza complessiva sarà limitata. Ci sarà anche una restrizione nota come “piano di recessione“. Si tratta di un angolo dal confine che non può essere superato. Ciò significa che non si può costruire un grattacielo proprio sul confine del proprio terreno e bloccare il sole dei vicini.
• Illustrazione della sezione trasversale del piano di recessione.
• Vicinanza al confine: sul fronte, sui lati e sul retro della proprietà ci sono regole che impediscono di costruire troppo vicino al confine. Spesso la parte anteriore della proprietà deve essere più arretrata rispetto alla strada, ma i lati della casa possono estendersi un po’ più vicino ai bordi.
• Superfici permeabili: Una buona parte della superficie della proprietà dovrebbe essere permeabile, il che significa che c’è un drenaggio adeguato in loco e che l’acqua piovana non finisce negli scarichi delle acque piovane. La percentuale richiesta sarà chiaramente indicata. Quindi, il progetto di ristrutturazione non può prevedere la sostituzione totale del prato con una lastra di cemento.
• Edifici storici: Alcune aree o edifici possono essere considerati importanti dal punto di vista storico e quindi hanno delle restrizioni per quanto riguarda i lavori che possono essere eseguiti. Questo potrebbe avere un impatto sui vostri grandi progetti. Anche i lavori di restauro possono essere complessi e costosi.
Attività perimetrale consentita:
Se il vostro progetto oltrepassa le regole avvicinandosi troppo ai confini o si trova al di fuori del piano di recessione, potete cercare di farlo passare attraverso la richiesta di un’attività perimetrale autorizzata. Spesso è necessario ottenere l’approvazione dei vicini interessati, il che non è garantito: dopo tutto, potrebbe avere un impatto negativo sul loro investimento.
Tempi di attesa:
La maggior parte dei comuni ha a disposizione fino a 20 giorni lavorativi per evadere le richieste di autorizzazione (se tutto è a posto). Se c’è bisogno di un po’ di tempo per ottenere le informazioni richieste, i tempi saranno più lunghi.
