Come in una demolizione incontrollata, le imprese di costruzione stanno crollando a un ritmo che non si vedeva da quasi un decennio. Alla fine di giugno 2023, i dati ASIC mostrano che le società di costruzione 2023 sono andate in liquidazione dalla metà del 2021. Questa cifra fa impallidire il settore industriale successivo (servizi di alloggio e ristorazione) composto da 1.013 aziende e fa la parte del leone con un totale di 7.231 aziende che hanno chiuso i battenti nello stesso periodo.
Anche queste non sono piccole imprese. Clough Group, Probuild, Dyldam Developments, Snowden Developments, ABG Group e Condev sono state alcune delle più grandi società di costruzioni a chiudere, mentre una delle vittime più recenti è stata Porter Davis Homes Group (considerato il 13° costruttore più grande in Australia) ,che da solo mettere in pericolo 1700 progetti in più stati. Collettivamente queste società avevano in cantiere progetti di costruzione di case per miliardi di euro.
Questo nonostante il fatto che l’Australia si trovi ad affrontare una carenza di 106.300 nuove case nei prossimi cinque anni, il numero di appartamenti e case a schiera in costruzione è diminuito di circa il 40% dal 2010… Queste statistiche pongono la domanda: il grande sogno di possedere una casa sta diventando un incubo? Certamente non è stato un sogno per molti, in particolare per coloro che hanno versato depositi (spesso ingenti) a società di costruzione che successivamente sono fallite.
Perché le imprese edili sono crollate?
Ci sono una serie di ragioni per cui le imprese di costruzione residenziale sono fallite.
Dalle chiusure dovute al COVID, ai periodi prolungati di condizioni meteorologiche avverse e ai problemi cronici della catena di approvvigionamento, alle società di infrastrutture incassate in competizione per la manodopera edile, ai pacchetti di stimolo per la prima casa che vengono ritirati e alla fine di una prolungata ondata alimentata dal credito a basso costo, l’industria è stata a al centro di una tempesta perfetta.
Gran parte delle costruzioni nel settore dell’edilizia residenziale avvengono “fuori programma” quando viene firmato un contratto a prezzo fisso insieme al pagamento di un deposito. I lockdown dovuti al Covid e le centinaia di miliardi pagati alle persone per non lavorare hanno causato carenze di approvvigionamento, sia a livello locale che all’estero. Le politiche fiscali permissive e la massiccia stampa di denaro da parte della RBA hanno portato all’inflazione. Il tasso di interesse è stato aumentato da quasi zero a oltre il 4% annuo. Tutti questi cambiamenti hanno messo sotto pressione finanziariamente i costruttori, così come il calo dei prezzi delle case che ora si è stabilizzato e ha invertito la rotta. Molte meno proprietà vengono messe in vendita.
I numeri non dipingono un quadro roseo. Nel suo più recente rapporto sulle approvazioni edilizie ,secondo statistiche, si è rilevato che nell’aprile 2023 (destagionalizzato), le approvazioni totali di abitazioni sono diminuite dell’8%, mentre le case del settore privato sono diminuite del 3,8%, le abitazioni del settore privato (escluse le case) è diminuito del 16,5% e il valore delle nuove costruzioni residenziali è sceso del 2,7%. Si è inoltre osservato che i rischi di flusso di cassa associati all’aumento dei costi dei materiali e alla carenza di manodopera sono a carico del costruttore nel settore dell’edilizia residenziale… Ciò è diverso dal settore dell’edilizia commerciale in cui i finanziatori in genere richiedono che i contratti materiali siano fissi o coperti per la durata del progetto.
Per un costruttore residenziale, l’aumento dei costi dei materiali e i tempi di consegna dei materiali più lunghi del solito allungano i requisiti di capitale circolante. Alcuni costruttori non riescono ad affrontare questo problema e crollano.
Impatto sul mercato immobiliare residenziale:
Il crollo di un numero così elevato di imprese di costruzione residenziale ha avuto due conseguenze principali:
Il primo impatto è una riluttanza da parte dei consumatori a costruire nuove case perché riconoscono di correre il rischio di ritardi nella costruzione e di insolvenza del costruttore. Il secondo è che i fornitori del settore riconoscono il rischio di insolvenza e cercano termini di pagamento che mettono ulteriore pressione sul capitale circolante dei costruttori. L’impatto è aggravato dal fatto che i costruttori cercano di gestire più costruzioni in cui il pagamento anticipato su una costruzione può essere utilizzato su un’altra. L’effetto è che se il costruttore si ritira, molti progetti si interrompono.
Si è rilevato che le vendite di nuove case nei tre mesi fino a maggio 2023 sono state inferiori di oltre il 40% rispetto all’anno precedente, quando i tassi di interesse avevano iniziato ad aumentare, e del 25% inferiori rispetto a prima della pandemia.Inoltre, anche le cancellazioni di vendite di nuove case rimangono elevate, ad un tasso del 25% nell’ultimo trimestre. Ciò significa che, per ogni quattro nuovi progetti registrati da un costruttore, un progetto precedente viene annullato.
Si osserva che, poiché questi crolli di società di edilizia residenziale hanno contribuito a ridurre l’offerta di patrimonio immobiliare, ciò ha contribuito all’attuale crisi degli affitti, e gli affitti stanno ora aumentando ulteriormente. Una sfida multiforme che ha portato alla richiesta di congelare gli affitti…
Che possibilità hanno i depositanti se il loro costruttore piega?
Il crollo di così tante società di costruzione di case ha lasciato in asso molti creditori, compresi quelli che hanno versato depositi per una casa. C’è “molto poco” che i singoli individui possono fare in risposta (a parte costose azioni legali). Ci sono costruttori grandi e rispettabili che esistono da molti decenni. Ciò offre una certa protezione, ma lungi dall’essere completa. Attualmente, l’acquirente della casa è solo un creditore chirografario nei confronti del costruttore. Ciò significa che hanno due problemi. Alcuni dei loro fondi andranno persi e trovare un altro costruttore per completare il lavoro sarà difficile a causa dell’aumento dei costi dei materiali. Si è inoltre osservato che l’assicurazione sulla garanzia della casa , può essere richiesta solo cinque settimane dopo un evento di insolvenza. La copertura si basa anche sul costo originario dei lavori, che è destinato ad aumentare a causa degli stessi eventi che hanno portato all’insolvenza.
Migliorare la copertura legale per gli acquirenti di nuove case:
Inoltre si sta conducendo una ricerca investigativa sulla tutela dei consumatori nel settore edile. Se un fondo pensione va in liquidazione, gli investimenti dei membri sono protetti, e se una banca fallisce, i depositi dei clienti sono protetti, ma se un costruttore di case crolla, i depositi dei nuovi acquirenti di case non sono protetti. L’obiettivo di ricerca sarà capire come ridurre il rischio sistemico e sistematico nell’edilizia residenziale, imparando dalla regolamentazione dei servizi finanziari e professionali. Il risultato della ricerca sarà quello di proporre un quadro normativo che minimizzerà i rischi per coloro che desiderano acquistare e costruire nuove case. È necessario modificare le impostazioni normative per il settore dell’edilizia residenziale al fine di ridurre al minimo il rischio di insolvenza sia per il costruttore che per il consumatore. Sfortunatamente, le prestazioni precedenti non sono indicative dei risultati futuri. Con le attuali e inadeguate tutele sia per l’acquirente che per il costruttore esiste sempre il rischio di insolvenza.
